divendres, 11 de gener de 2013

Com reclamar el terre del euribor ( euribor minim) de una hipoteca


Gairebé un 95% de les hipoteques utilitza un tipus d'interès variable i 4 milions tenen clàusula de terre de euribor.
El euríbor és el tipus de referència més utilitzat, està en el 85,3%. Per això les variacions del euríbor resulten tan decisives per a la butxaca. Es per això és una bona notícia el qual el euríbor estigui ara mateix per sota del 1% en taxa diària.
Peró encara que el euribor hagi baixat, aixo no significa per a molts una baixada automàtica de la quota de la hipoteca. I és que moltes hipoteques (gairebé 4 milions d'hipoteques) tenen clàusula del terre (per protegir al banc).
La clàusula estableix un interès mínim que pagarem en la nostra hipoteca, per molt que baixin els tipus. Per exemple, si tenim una hipoteca al euríbor +0,50% amb un terre del 3%, si el euríbor arriba al 2% en lloc de pagar 2,50% com correspondria (2% + 0,50%) pagarem un 3%, perquè és el terre hipotecari establert per contracte.

La clàusula es abusiva i esta fora de la llei?:
El terre de la hipoteca es podria considerar abusiu en tot cas, però legalment solament es considera com clàusula abusiva si es compleix algun d'aquests supòsits:
  • Existeix terre però no sostre, o bé el sostre és inassumible per excessivament elevat. És a dir, si el banc es protegeix contra un euríbor baix però no protegeix a l'usuari contra possibles pujades (insistim, possibles, ja que un sostre al 16% serveix de poc)
  • Si en l'oferta vinculant (les condicions finals que el banc proposa a l'usuari per a signar la hipoteca) no s'esmenta l'interès de terra o si aquest no està signada pel client.
En aquests dos casos tenim tot al nostre favor per a treure'ns de sobre el terre de la nostra hipoteca. No obstant això, encara que aquest no sigui el cas, podem seguir endavant i tractar d'eliminar la clàusula del terre del euribor. Tenim dues possibilitats:
Fer una reclamació al Banc:
En cualsevol cas el primer que tenim que fer es una reclamació al banc amb acús de rebut. Farem servir el document de reclamacio adjunt i l'entregarem a la nostra entitat bancaria amb acús de rebut, es dir una copia del full entregat signat per la entitat bancaria. 
En cas que en dos mesos no rebem resposta per part de l'entitat o que sigui negativa, aquesta reclamació prèvia és una passa important, encara que no obligatòria, abans de presentar una demanda judicial. Recordeu que són moltes les sentències i resolucions judicials que ja han considerat il·legal la inclusió de clàusules sòl i obliguen l'entitat a eliminar-la del contracte hipotecari i retornar als seus clients els diners obtinguts a través d'aquesta pràctica abusiva.
Negociar amb el banc:
Vistes les sentències favorables als usuaris que han anat apareixent últimament en relació al sòl hipotecari, les entitats financeres són cada vegada més conscients que tenen les de perdre en els jutjats. Per això no és d'estranyar que estiguin obertes a negociar la retirada del sòl. Toca negociar; però negociar amb un banc… és "la mare de totes les negociacions".
Sentencies Favorables:
Aquestes son les algunes de les sentencies favorables mes recents: com la de l'Audiència Provincial de Càceres de 23 de maig de 2012; de l'Audiència Provincial de Burgos, de 27 i 23 de març de 2012; de l'Audiència Provincial d'Alacant, de 10 de febrer de 2012; o la del Jutjat del Mercantil núm. 7 de Barcelona de 12 de setembre de 2011
També podem fer amago de subrogació:
Es tracta de buscar una nova entitat que ens ofereixi millors condicions si subroguem la hipoteca. Si assòlim una oferta vinculant (les condicions definitives del nou banc, per escrit), podrem acudir al nostre banc i obligar-li a igualar l'oferta o a deixar-nos marxar a l'altre banc.
Ultim recurs, la demanda judicial col·lectiva de AICEC:
Si cap d'aquestes opcions funciona podem unir-nos a la demanda judicial col·lectiva de AICEC-ADICAE (Associació d'Usuaris de Bancs, Caixes i Assegurances de Catalunya  http://aicec.adicae.net) contra el terre del euribor de les hipoteques. Aquesta associació ha fet arribar la seva demanada judicial a un centenar d'entitats bancàries.

1 comentari: